Bubny, Holešovice a Letná: co nám přinese nová část města

Filharmonie u řeky, nová náměstí u nádraží, tisíce bytů a park mezi nimi. Zprávy z posledních měsíců ukazují, že proměna Bubnů získává konkrétnější obrysy. Pro nás, kteří v Praze 7 bydlíme, pracujeme nebo tu hledáme domov, bude ale nejdůležitější něco docela obyčejného: kudy se bude chodit, jak se bude přestupovat a jestli s novými domy přijdou včas také služby a zeleň.

Stav informací k 24. září 2026 · přibližně 12 minut čtení

Představme si cestu od Vltavy přes Bubny až k Nádraží Holešovice. Dnes ji vnímáme po jednotlivých úsecích: rušná Vltavská, nové vlakové nádraží, rozlehlé nezastavěné plochy a další dopravní uzel na severu. Budoucí projekty mají mezi tyto body doplnit město. Ulice, kterými se dá projít. Domy s obchody v přízemí. Místa, kde má smysl zůstat.

To je podle mě největší příslib celé proměny. Letná a dolní Holešovice se mohou stát mnohem přirozenějšími sousedy. Cesta k tomuto výsledku ovšem potrvá déle než jedno volební období a nebude mít jediného investora ani společný den otevření.

Co se právě teď skutečně posunulo

Léto a začátek podzimu přinesly tři důležité kroky. V červenci Praha 7 schválila připomínky k dopracované územní studii Bubny–Zátory II. V srpnu Penta Real Estate oznámila vstup do společnosti vlastnící klíčové pozemky v Bubnech. A na přelomu srpna a září se posunuly oba konce budoucí čtvrti: filharmonie podala žádost o povolení záměru a okolí Nádraží Holešovice získalo vítězný urbanistický návrh.

Každý z těchto kroků znamená něco jiného. Studie stanovuje uspořádání území. Změna investorů řeší, kdo bude rozvoj připravovat a financovat. Žádost o povolení je další fází přípravy konkrétní stavby. Vítězství v soutěži určuje směr, který se teprve rozpracuje.

Orientační plánované kapacity, nikoli dokončené nebo již povolené stavby. Zdroj: CAMP, aktualizace 17. 6. 2026.

Praha má nový územní plán. Co tím začíná pro Bubny?

Metropolitní plán schválilo pražské zastupitelstvo 28. května 2026. Účinný je od 1. září. To je podstatná změna: Praha má nový závazný rámec pro svůj rozvoj, který směřuje výstavbu také na brownfieldy v dosahu kolejové dopravy. Právě Bubny ukazují, proč je takový přístup důležitý — nové bydlení může vznikat uvnitř města, blízko metra a železnice.

Samotný plán ovšem nezahajuje stavbu ani nepotvrzuje datum nastěhování. Konkrétní domy a dopravní stavby potřebují vlastní projektovou přípravu a příslušná povolení. Metropolitní plán také není totéž co podrobnější územní studie Bubny–Zátory II, ke které Praha 7 v červenci uplatnila připomínky. Pro obyvatele z toho plyne jednoduchá věc: schválený rámec posouvá území kupředu, ale skutečné pořadí staveb poznáme až z navazujících projektů a harmonogramů.

U Vltavy vzniká příležitost získat zpět nábřeží

Vltavská filharmonie podle návrhu studia BIG má nabídnout koncertní sály, hudební knihovnu, tvůrčí a vzdělávací prostory i veřejné terasy. Pro člověka ze sousedství může být stejně důležité, co vznikne kolem: lepší přístup k vodě a veřejný prostor, do kterého se dá přijít i bez vstupenky.

Projektový tým 31. srpna 2026 oznámil podání žádosti o povolení záměru. Povolení očekává v prvním čtvrtletí 2027, začátek stavby v prvním čtvrtletí 2028 a zkušební provoz v roce 2033. Poslední dva termíny jsou plán podmíněný průběhem povolování a výběru zhotovitele.

Zajímavý detail ukazuje, jak daleko příprava pokročila: akustiku hlavního sálu pro 1 800 posluchačů odborníci ověřují na fyzickém modelu v měřítku 1 : 10. Model od české firmy AVETON měří přibližně 4,9 × 5,8 × 2,5 metru a pracuje s ním Nagata Acoustics. Dřív než zazní první koncert, řeší se tedy velmi konkrétně i to, jak se zvuk dostane k jednotlivým posluchačům.

Vedle architektury je nutné sledovat peníze. Aktuální oficiální web uvádí odhady kolem 12 miliard korun za budovu a kolem 17 miliard včetně dopravních staveb a okolí. Jeho jednotlivé stránky se v přesných částkách rozcházejí, proto je fér pracovat s tímto zaokrouhleným řádem, nikoli s jednou údajně definitivní cenou. Srpnová reportáž Seznam Zpráv navíc otevřela otázky kolem ceny projektového managementu a financování. Pro mě je srozumitelný rozpočet a kontrola jeho vývoje součástí důvěry v celý projekt.

Metro se má proměnit. Dvě nové stanice tím nevznikají

Na Vltavské se plánuje přestavba vestibulu a návazných přístupů, úpravy tramvajových zastávek i automobilové dopravy. Část silničního provozu má být vedena tunelem v prostoru nábřeží kapitána Jaroše. Smyslem je uvolnit povrch pro propojení města s řekou.

U Nádraží Holešovice zase nový návrh řeší vazbu existující stanice metra na vlak, tramvaje, autobusy a okolní zástavbu. V obou případech jde o proměnu stávajících dopravních uzlů. Z uvedených projektů nevyplývá vznik dvou dalších stanic na lince C.

Výstavba takto složitého místa bude znamenat omezení. Přesný a závazný kalendář budoucích uzavírek kvůli filharmonii však v prověřených podkladech zveřejněný nebyl. Nelze z něj dnes poctivě určit, který měsíc přestane jezdit konkrétní tramvaj nebo na jak dlouho se uzavře přístup do metra.

Letní výluky z roku 2026 s tím nesměšujme. Metro C bylo od 4. do 10. července omezené kvůli modernizaci zabezpečovacího zařízení. Opravy Hlávkova mostu měly termín 11. července až 31. srpna. Byly to samostatné dopravní akce, nikoli začátek výstavby filharmonie.

Nové nádraží Bubny je začátek, ne konečná podoba

Nové vlakové nádraží funguje od srpna 2025 a tvoří součást modernizované železniční trasy směrem na Kladno a v budoucnu na letiště. Hotová stanice sama o sobě ještě neznamená hotové letištní spojení ani dokončené okolí.

Architekti navíc připravili konstrukci nádraží pro další fázi: výstavbu nad kolejištěm a podél západní hrany. To vysvětluje, proč se o nástavbě mluví už u nové budovy. Pro tuto navazující etapu nemám doložené pevné datum zahájení ani dokončení. Technická připravenost je možnost do budoucna, ne důkaz, že se začne příští rok.

Železnice přitom postupně mění svou roli v okolí. Průchod spojující Veletržní s Dělnickou, pojmenovaný po Nicholasi Wintonovi, byl otevřen už 3. září 2024. Právě podobná spojení mohou pro místní znamenat víc než vzdálený pohled na novou dominantu. Nejde však o jednu hotovou pěší ulici vedoucí od filharmonie až k holešovickému nádraží. Budoucí prostupnost vznikne propojením několika různých ulic a veřejných prostorů.

Mezi nádražími má vyrůst skutečná čtvrť

Aktualizovaný přehled CAMPu pracuje u Bubnů–Zátor přibližně s 10 tisíci byty pro 22 500 obyvatel. Středem území má procházet park o rozloze kolem šesti hektarů, tedy 60 tisíc metrů čtverečních. Hlavní obytná zástavba v jižní části se pohybuje přibližně mezi šesti a osmi podlažími; sever má mít místy výraznější výškové akcenty.

Je to velikost, při které už nerozhoduje jen kvalita jednotlivých domů. Potřebujeme vědět, kdy budou fungovat školy a školky, kudy povede bezpečná cesta dětí, jak se otevřou parky a jestli přízemí nabídnou služby využitelné i pro dnešní obyvatele okolí.

V srpnu 2026 Penta oznámila získání 50% podílu v HoldCo Bubny, dalších 35 % připadá skupině AKIPIA a 15 % zůstává J&T. Investor u svého rozvoje uvádí investici kolem 90 miliard korun a horizont až do roku 2050. Tento údaj se týká developerského záměru, není cenou celé přeměny Prahy 7 ani rozpočtem města.

Kdo drží kterou část příběhu

Penta Real Estate má podle srpnového oznámení řídit rozvoj pozemků v HoldCo Bubny. AKIPIA, za kterou stojí Michal Strnad, Tomáš Brzobohatý a Marek Šmrha, vstupuje jako investiční partner. J&T si ponechává roli finančního partnera. Oznámený záměr kombinuje bydlení, kanceláře, ubytování, obchod a veřejnou vybavenost. Zveřejněný dlouhodobý horizont zatím nenahrazuje harmonogram jednotlivých bloků.

CPI Property Group má v příběhu více rolí. Starší zprávy ji popisovaly jako vlastníka velké části Bubnů, ale její pololetní zpráva zachycuje prodej zbývající účasti v HoldCo Bubny partnerovi KIPEKEE INVESTMENTS dne 11. června 2026. Proto nelze lednový stav vlastnictví vydávat za dnešní. CPI je zároveň uváděna mezi spolupracujícími investory Nových Holešovic a přes CPI Rezidence realizuje sousední Delarg na rohu Dělnické a Argentinské. U něj v září oznámila zahájení výstavby.

EP Real Estate převzala v březnu 2026 podíl Karlín Group v projektu Nové Holešovice. Dopravní podnik má ve společném podniku 25% podíl. Zářijové podklady k severnímu území uvádějí spolupráci CPI, EP Real Estate, Penty a AKIPIA s DPP, Prahou a Prahou 7. Neuvádějí však úplnou aktuální procentní strukturu všech soukromých účastníků, proto ji nedopočítávám. Karlín Group se podílela na přípravě a organizaci soutěže; tuto roli je třeba odlišit od vlastnictví.

Veřejnou část proměny nesou také hlavní město Praha u filharmonie, Správa železnic u železniční infrastruktury a Centrum paměti a dialogu Bubny u historického nádraží. Praha 7 do přípravy vnáší potřeby okolní čtvrti. Jde o přehled veřejně doložených hlavních aktérů, nikoli soupis vlastníků každé parcely z katastru.

Spojení těchto záměrů se musí odehrát především na hranicích pozemků: v průchodech, ulicích, sítích a přestupech. Na jihu se má město otevřít řece u filharmonie, uprostřed nabídnout bydlení a park, na severu pohodlný dopravní uzel. Žádná z těchto částí sama nezajistí fungování celku. Z pohledu souseda bude důležité, zda je cesta průchozí i tehdy, když sousední investor ještě staví, a kdo mezitím udržuje veřejný prostor.

Čísla z jednotlivých projektů také nelze mechanicky sčítat. Územní studie, investorské portfolio a soutěž kolem severního nádraží mají odlišné hranice a mohou se územně překrývat. Deset tisíc bytů ve studii a podobný počet v oznámení developera proto nejsou automaticky dvě různé porce nové výstavby.

Nové Holešovice: dvě náměstí a pohodlnější přestup

Na severu dostala proměna konkrétnější tvář 8. září 2026, kdy porota vybrala návrh studia CHYBÍK + KRIŠTOF. Řešené území kolem Nádraží Holešovice má přibližně 83 tisíc metrů čtverečních, tedy 8,3 hektaru. Uváděná kapacita až 320 tisíc metrů čtverečních hrubé podlažní plochy znamená součet ploch podlaží, nikoli velikost pozemku nebo již povolenou výstavbu.

Návrh zahrnuje dvě náměstí, každé nejméně 3 500 m², obloukové haly usnadňující přestupování a výraznou natočenou výškovou budovu. Doplnit je mají byty, kanceláře, hotel, mateřská škola, obchody i další služby. DPP ve společném podniku drží čtvrtinový podíl.

Pro cestující je klíčové plánované bezbariérové a kryté propojení vlaku s metrem. Pro sousedy zase možnost, že se okolí nádraží stane běžnou součástí jejich čtvrti. Místem na schůzku, nákup nebo krátké zastavení.

Soutěžní návrh zatím není definitivní projekt ani harmonogram stavby. Celkové náklady a termín zahájení zveřejněné podklady k výsledku soutěže neuvádějí. Jednotlivé části se budou dál rozpracovávat. Výstava návrhů má začít 5. října 2026 na radnici Prahy 7.

Budoucí Bubny si musí uchovat také paměť

Historická budova nádraží má jiný příběh než nová stanice. Vzniká zde Centrum paměti a dialogu Bubny, dříve známé jako Památník ticha. Místo připomíná deportace téměř 50 tisíc lidí označených nacistickými zákony za Židy. První transport odjel 16. října 1941.

Přehled CAMPu aktualizovaný v červenci 2026 uvádí rekonstrukci zahájenou v roce 2025 a plánované dokončení v roce 2027. Smyslem centra jsou vedle připomínky obětí také vzdělávací a kulturní programy. Podle mě je důležité, aby tato vrstva místa zůstala přirozenou součástí nové čtvrti a nezanikla mezi příběhy o investicích a nové architektuře.

Jak si představit příštích deset let

Rok 2036 není společným termínem dokončení Bubnů. Pokud se podaří naplnit dnešní harmonogram filharmonie, může v té době několik let fungovat. Zároveň mohou jiné části území stále procházet výstavbou. Rozvoj, který investor vztahuje až k roku 2050, přesahuje náš desetiletý výhled o dalších čtrnáct let.

Nejrealističtější představa je proto postupná proměna: někde už se bude bydlet a chodit do parku, o ulici dál se ještě může stavět. Je to výhled odvozený z rozdílné připravenosti projektů, nikoli zveřejněný společný stavební plán.

Co to znamená pro nás: přínos se pozná na běžném dni

Pro obyvatele Letné a dolních Holešovic je hlavní příležitostí lepší propojení. Kratší a příjemnější cesty k nádraží, vodě, službám nebo za sousedy. Přínos nové čtvrti by měl být dostupný i lidem, kteří si v ní nikdy nekoupí byt.

Pro místní podnikatele mohou noví obyvatelé a návštěvníci znamenat více zákazníků. Podmínkou je, aby ulice opravdu fungovaly a přízemí domů nabídla pestrou skladbu provozoven. Rizikem během výstavby budou horší přístupy, prach, hluk a obtížnější zásobování.

Pro majitele a zájemce o bydlení bude stále důležitější přesná adresa a časový horizont. Jinak se bude žít vedle hotového parku a jinak několik let naproti staveništi. Lepší okolí může podpořit zájem o lokalitu, z těchto plánů však nejde poctivě odvodit konkrétní růst cen bytů. Rozhodovat bude také stav domu, orientace bytu, hluk a skutečný průběh výstavby.

Za největší nástrahu považuji špatné pořadí kroků: domy dokončené dřív než potřebná vybavenost, nové bariéry během staveb nebo hezká náměstí bez života. Proto budu sledovat hlavně návaznost dopravy, otevírání veřejných prostorů a to, zda budou školy a služby připravené pro skutečné obyvatele, nejen zakreslené ve vizualizaci.

Můj pohled

V proměně Bubnů vidím velkou příležitost pro Prahu 7. Nejsilnější představou pro mě není samotná věž nebo slavná koncertní budova, ale běžná cesta mezi Letnou, Holešovicemi a řekou, která konečně dává smysl.

Zároveň bych nechtěl, abychom zaměnili kvalitní návrh za hotový výsledek. Ten bude záviset na koordinaci investorů, financování, dopravě a péči o každodenní život během stavby. Budu proto sledovat, jak se postupně mění realita v ulicích. Právě tam se ukáže, kolik z velkých plánů se skutečně proměnilo v lepší místo k životu.